Adásvételi szerződés ügyvéd szemével egyszerűen és közérthetően. Több száz sikeres ingatlan tranzakcióval a hátunk mögött ismervén a lakásvásárlás előtt álló ügyfelek leggyakoribb kérdéseit, aggályait összeszedtük a lakás vásárlás menetével, az ingatlan adásvételi szerződés követelményeivel, a felmerülő költségekkel és az adásvétel buktatóival kapcsolatos legfontosabb információkat.
Bosszantja, hogy releváns és hiteles információkat keres a lakás vásárlással kapcsolatban, de egyfolytában olyan oldalakra téved, melyekről nem tudja eldönteni, hogy jó helyen jár. Weboldalunkon ingatlanforgalmi szakjogászok, ingatlanjogi szakértők egyszerűen és érthetően kiigazítanak az ingatlanjog útvesztőiben. Amennyiben csak a lakásvásárlás ügyvédi munkadíjával keres információkat ügyvédi díjak menüpont alatt megtalálja a lakásvásárlás, ház adásvétel során alkalmazott leggyakoribb ügyvédi megbízási díjainkat.
Adásvételi szerződés alaptípusok
Ingatlanügyekben attól függően, hogy az ingatlan teljes vételára mikor kerül kifizetésre megkülönböztetjük az adásvételi szerződések két fő típusát:
- Egyik esetben az ingatlan adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik a vételár teljes összegének kifizetése. Ebben az esetben egyetlen egy pénzügyi tranzakcióval az ingatlan kialkudott teljes vételára egy összegben kerül kifizetésre közvetlenül szerződéskötéskor. A hangsúly ennél az adásvételi szerződés típusnál az egyidejűség és egyösszegű kifizetés. Ebben az esetben az eladó a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges ún. bejegyzési engedélyt az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg megadja, azaz hétköznapi nyelven fogalmazva már az adásvételi szerződés megkötésekor a lakás eladója hozzájárul a tulajdonjog átírásához. Az adásvételi szerződések közül ez a legegyszerűbb ingatlan adásvételi szerződés, hiszen egyidejűleg megtörténik a vételár teljes összegének kifizetése és az ingatlan tulajdonjogának az átírása. Ügyvédi munkadíj szempontjából is ez a legolcsóbb megoldás, függetlenül attól, hogy a vételár teljes összegének kifizetése készpénzben vagy banki átutalással történik. Ilyen adásvételi szerződéseknél – hibátlan és jól szerkesztett adásvételi szerződés esetén – mind eladói mind vevői oldalon minimális a kockázat, hiszen egy időben megtörténik a teljesítés mindkét oldalon. Amennyiben az eljáró ügyvéd nem késlekedik az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásával és gondosan jár el az adásvétel lebonyolításánál – ennél a szerződés típusnál -nincs szükség a szerződés további biztosítékokkal történő körülbástyázására a tulajdonjog átszállása tekintetében.
- Másik esetben az ingatlan adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg nem történik meg a vételár teljes összegének kifizetése, hanem az később következik be. Ebben az esetben nem egy, hanem kettő vagy akár több részletben történik a vételár kiegyenlítése. Ennek leggyakoribb oka az, hogy a vevő bankkölcsönből finanszírozza az ingatlan vásárlást vagy egyszerűen adás-vételkor nem áll rendelkezésére a teljes vételár. Tekintettel arra, hogy ez az adásvételi szerződés típus a bonyolultabb, a továbbiakban részletesebben megtárgyaljuk. Az ingatlan adásvételi szerződések körében abban az esetben, amikor az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg nem történik meg a vételár teljes összegének kifizetése, a vevő foglaló átadásával biztosítja az eladót szándéka komolyságáról, és az ingatlan adásvételi szerződésben a kialkudott vételár fennmaradó összegének meghatározott későbbi időpontban történő megfizetéséről születik megállapodás a vevő és az eladó között.
Azoknál az adásvételi szerződéseknél, amelyeknél a vételár kifizetése részletekben történik a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges ún. bejegyzési engedélyt az eladó a vételár teljes megfizetéséig nem adja meg a vevő részére, vagy pedig az ún. bejegyzési engedély ügyvédi letétbe kerül. Ezekben az esetekben az eladó azért nem járul hozzá a tulajdonjog átírásához az adásvételi szerződés aláírásakor, mert csak így biztosíthatja magát arra vonatkozóan, hogy a vevő majd kifizeti a vételár fennmaradó összegét. Amennyiben eladó az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg hozzájárul a tulajdonjog vevő részére történő átírásához, eladónak már semmi garanciája nincsen arra, hogy vevő majd kifizeti a vételár fennmaradó összegét. Mindeddig az eladó érdekeit vizsgáltuk, holott ingatlanügyekben az adásvételi szerződések megkötésénél a vevő kiszolgáltatottabb helyzetben van. A vevő kiszolgáltatottsága a vételár részletekben történő kifizetésénél abban mutatkozik, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, holott esetleg az ingatlan vételárának nagyobb hányadát már ki is fizette. Fennállhat a veszélye annak is, hogy az eladó az adásvételi szerződés megkötését követően másnak is értékesíti az ingatlant vagy megterheli, azaz kölcsönt vesz fel az ingatlanra.
Ezeknek a nem várt eseteknek az elkerülésére megfelelő és a vevőnek biztonságot nyújtó jogintézmények a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése vagy a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem (beadvány) függőben tartása lehetnek. A tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjának III. részén kerül feljegyzésre az egész ingatlan vonatkozásában. A fejegyzés jogosultja a vevő lesz, akinek a hozzájárulásával lehet bejegyezni szerződésen alapuló további jogokat, azaz végeredményben az eladó az ingatlant nem tudja újból értékesíteni vagy megterhelni. A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése a tulajdoni lap III. részén, mint jogi megoldás csak részben alkalmas a vevői érdekek biztosítására, ugyanis nem akadályozza az eladó ellen irányuló végrehajtási jog bejeygzését. Sok esetben előfordul, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan tehermentes, de később a tulajdonjog bejegyzésekor a vevő már végrehajtási joggal terhelten szerzi meg az ingatlant. Ilyen esetben a vevő csak hosszadalmas és költséges polgári per után juthat tehermentes ingatlanhoz. Azokban az ingatlanügyekben, amelyekben a vételár kifizetése részletekben történik a vevő számára a legerősebb védelmet a beadvány függőben tartása jelenti. A függőben tartás, mint jogintézmény csak akkor képes maximális védelmet nyújtani a vevőnek, amennyiben az adásvételi szerződés egyéb rendelkezéseivel összhangban van.