A leggyakrabban fellépő problémák a lakásbérlet kapcsán

Napjainkban szinte elkerülhetetlen, hogy bérbeadóként, vagy bérlőként lakásbérleti szerződéssel találkozzunk. Mire kell figyelnünk, mit tehet meg a bérbeadó és mit a bérlő? Kit védenek jobban a jogszabályok? Mai cikkünkben a lakásbérlet során fellépő leggyakoribb problémákat vesszük számba.

Ingatlannal rendelkezem, bérbe akarom adni:

Ha bérbeadással szeretnénk foglalkozni, akkor érdemes a bérbeadással kapcsolatos adójogszabályok között otthonosan mozognunk. A bérleti díj kalkulációjánál érdemes számba venni azt is, hogy az jövedelemnek minősül, és a díj nagyságának függvényében különböző adózási szabályok vonatkoznak a bérbeadóra. Minden esetben a bérleti díj meghatározását követően vegyük fel a kapcsolatot ügyvéddel, vagy könyvelővel, aki segítséget tud nyújtani abban, hogy adókötelezettségünknek, milyen formában tudunk eleget tenni, és milyen kedvezménykere vagyunk jogosultak.

A bérlemény/bérlő kiválasztása:

A bérleti jogviszony során leggyakrabban két egymásnak teljesen idegen ember között alakul ki egy hosszútávú kapcsolat mely mindkét fél érdekében gondos szabályozást igényel. Ennek a kapcsolatnak a játékszabályait jelöli ki a bérleti szerződés. Amennyiben a számunkra ideális bérleményt megtaláltuk, mely a pénztárcánkhoz is illeszkedik, a bérbeadóval való kapcsolatfelvételt követően személyesen győződjünk meg a kiválasztott ingatlan adottságairól. A leggyakrabban fellépő probléma ott kezdődik, amikor a bérbeadó szelektál a bérlők között látszólag önkényes szempontok szerint. Egyrészt érthető, hogy mindenki a saját tulajdonú lakását a legkevésbé kockázatos bérlőnek kívánja bérbe adni, másrészt a bérlők részéről is jogos a felháborodás, amikor a bérbeadó korlátozza a kisgyermekes, vagy kisállattal rendelkező bérlők bérleti szándékát. A bérleti szerződés a felek közös akaratából létrejövő akarategyesítő szerződés típus. Nem lehet egyik felet sem szerződéskötésre kényszeríteni, mégis jogi szempontból a bérbeadó nem szelektálhat a bérlők között amennyiben védett tulajdonsággal rendelkeznek. A védett tulajdonságokat az egyenlő bánásmódról, és az esélyegyenlőség előmozdításáról szóló törvény tartalmazza. A kisállat tartása a közgondolkodás alapján sem számít védett tulajdonságnak, de például egy kisgyermekes anyuka hátrányos megkülönböztetése ide tartozik. Egyikünk sem szeretne olyan társadalomban élni, ahol nemi, családi állapotbeli, vagy akár vallási vagy politikai vélemény miatt hátrányos megkülönböztetés érné bármelyik embertársunkat, így érthető, hogy ebben a jogviszonyban sem szabad ilyen megkülönböztetéseket tenni.

Kaució/óvadék:

A szerződéses kötelezettség teljesítésének érdekében a felek biztosítékot köthetnek ki a bérleti szerződés során. Ez a biztosíték régi nevén Kaució (2014-től óvadék) arra szolgál, hogy amennyiben a bérlő nem tesz eleget szerződéses kötelezettségének (a lakás állagát nem óvja, számlákkal elmarad) a bérbeadó az óvadék összegéből fedezheti az így fellépő kárt. Fontos szemléletbeli változtatást igényel, hogy a bérbeadó a bérleti jogviszony alatt, az óvadék összegével nem rendelkezhet szabadon, például nem költheti el. Az kizárólag a szerződésben lefektetett károk fedezésére szolgálhat, és amennyiben nem lép fel kár, illetve összege nem éri el az óvadék mértékét, a bérbeadó köteles elszámolni a bérlővel a fennmaradó összeggel.

Bérbeadó és bérlő viszonya a bérlet során:

Jó esetben a felelősségteljes bérlő és körültekintő bérbeadó viszonya a bérlet során harmonikus. A bérbeadónak joga van ellenőrizni a bérlemény állapotát úgy, hogy a bérlőt szükségtelenül ne zavarja. De mit jelent ez a gyakorlatban? Szükségtelen zavarásnak minősül, ha a bérbeadó bejelentés nélkül meglepetés szerűen érkezik a bérlőhöz. Fontos, hogy a felek között a bérleti jogviszony teljes ideje alatt fennmaradjon a kommunikáció. A bérbeadónak nincs joga arra, hogy váratlan (előre be nem jelentett) vagy a gyakorlat szerint alkalmatlan (késő este, ünnepnapokon) időpontban keresse fel a bérleményt. A legfontosabb, hogy ha a bérbeadónak marad kulcsa a bérleményhez, a bérlet alatt a bérlő tudomása nélkül nem léphet be az ingatlanba (ennek megszegése esetén komoly büntetőjogi szankcióra számíthat).

A gyakorlat által kimunkált legpraktikusabb megoldás, ha a bérbeadó havonta a bérleti díj teljesítésekor felméri az ingatlan állapotát. Sok jogvitát lehet megelőzni azzal, ha a bérleti díj átadásáról (amennyiben nem átutalással történik a teljesítés) átvételi elismervényt készítünk, melyet mindkét fél és szerencsés esetben két tanú is hitelesít.

Amikor felüti a fejét a baj, a bérlő nem fizet:

A bérlő sokadik telefonhívásunkra sem reagál, a közüzemi költségeket nem teljesíti, a bérleti díjjal tartozik mit tehetünk? A mennyiben a bérlőnk nem hajlandó fizetni, akkor nem tartja be a bérleti szerződésünk által meghatározott játékszabályokat. Mégsem kezdhetünk neki a kiköltöztetésének másnap amikor késedelembe esik, mert ezzel mi is jogszabályt sértünk. A bérleti szerződések jó része tartalmaz klauzulát a fizetési késedelemmel kapcsolatosan. Jó esetben azt is tartalmazza, hogy bizonyos időt követően (pl: felszólítást követő 8 napon túl) a bérbeadó erre hivatkozva azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést. De mi minősül joghatályos felszólításnak?

A felszólítás akkor jogszerű, ha arról a bérlőnek van esélye tudomást szerezni, és jól dokumentálható. Bérlőtől függően ez történhet egy tanúk hitelesítésével ellátott okirat helyszíni átvételén keresztül, vagy tértivevénnyel küldött postai küldemény segítségével. Ha bérlő a felszólítás ellenére sem teljesít a szerződés ugyanígy felmondható és elindulhat a küzdelem a bérlemény visszaszerzéséért.

A bérbeadó nem tesz eleget kötelezettségeinek:

A bérbeadó kötelezettsége az ingatlan bérletre (úgy általában emberi életre alkalmas állapotban) tartani. Ezt a jogszabály rendeltetésszerű használatra alkalmas definícióval illeti. A szerződések során a felek ezt a kérdést is rendezhetik részletesen, de általános szabályok szerint az épület (lakás) karbantartása, állagmegóvó beruházások elvégzése, központi berendezésének üzemképes állapotának fenntartásáról a bérbeadó köteles gondoskodni. Egy egyszerű példával érzékeltetve, amennyiben kiég egy égő annak cseréje a bérlő költsége és feladata, ha az elektromos hálózatban lép fel hiba annak elhárítása a bérbeadó kötelessége és költsége.

Azonnali hatályú szerződésfelmondásra van lehetősége a bérlőnek abban az esetben amennyiben a bérlemény az emberi egészséget veszélyezteti. Ide tartozhat, a penészesedés, nem szabályosan bekötött fűtőberendezés, rossz elektromos hálózat, nyílászárók hibája stb.

A leggyakrabban megvalósuló bérbeadói hibák:

Amennyiben a bérlőnk nem kívánja elhagyni a bérleményt komoly pánik tör elő a bérbeadókból és ilyenkor hajlamosak rossz döntéseket hozni, amivel saját helyzetüket nehezítik meg. Nem cserélhetek zárat az ingatlanomon a bérlő tudomása nélkül. A legtöbbször előforduló hiba, hogy a tulajdonos még akár élő bérleti szerződés mellett, arra hivatkozva, hogy a bérlője nem fizet lecseréli a zárat. Ezzel egyrészt magánlaksértést követ el, ami bűncselekmény, másrészt, ennek a tevékenységének hála a bérlő birtokvédelmet fog kapni, ami alapján a jogvita rendezéséig egyáltalán nem tudja kirakni az ingatlanból.

A második hiba, amikor a bérbeadó elzáratja a közműveket a bérleményben. Erre tekintettel is birtokvédelmet kaphat a bérlő és tovább nehezíti az amúgy is problémás procedúrát.

A harmadik lehetőség, ami eléggé kockázatos, hogy a bérlő jelenlétében a bérbeadó birtokba veszi az ingatlant. Ez abban az esetben lehet szabályos amennyiben a szerződéses jogviszony megszűnt (értsd: a szerződés joghatályosan felmondásra kerül) és teljesen erőszakmentesen történik. Ez kimondottan ritka az ilyenkor fennálló érdekellentétek miatt. Nagyon kockázatos, mert egy elhibázott birtokbavétel során több bűncselekmény is megvalósulhat, ami komoly fejfájást okozhat a bérbeadónak.

Megoldás a hibák elkerülésére:

A közjegyző előtt készített bérleti szerződések során lehetőség van a szerződések végrehajtási záradékkal történő ellátásának. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésben megállapodnak abban a felek, hogy amennyiben a bérlő nem teljesíti a szerződéses kötelezettségeit, külön eljárás nélkül kiköltöztethető az ingatlanból. Sok bérbeadó számára felesleges bonyodalomnak és költségnek tűnik a bérleti szerződés közjegyző előtti megkötése, de rengeteg időt és pénzt spórolhatnak a jövőre nézve, amennyiben ehhez az eszközhöz nyúlnak. A végrehajtási záradékkal átugorhatjuk a bíróság előtti pert, és egyből végrehajtás (kiköltöztetés) kezdeményezhető csupán a közjegyzői szerződés alapján.

Leggyakrabban megvalósuló bérlői hibák és elkerülésük:

Bérlőként a következőket mindig tartsuk szem előtt, ha ki akarunk bérelni egy ingatlant:

  • Mindig legyen írásbeli szerződésünk: a bérleti jogviszony a lakástörvény alapján csak írásban érvényes. Nehézkesen tudjuk jogainkat érvényesíteni egy szóbeli szerződés alapján.
  • Mindig dokumentáljuk a bérleti díj átadását: az előzőekhez hasonlóan egy jogvitában valószínűleg minket terhel a bérleti díj teljesítésének igazolása. Ne a tárgyalás előtti napon gondolkozzunk arról, hogy mikor adtuk kézbe zsebbe a bérleti díjat.
  • Mindig kommunikáljunk a bérbeadóval: ne tűnjünk el. Sok esetben alakul ki jogvita olyan félreértésekből, ami a felek között amúgy egy e-mailben rendezhető lett volna.
  • Olyan ingatlant béreljünk, ami rendelkezik biztosítással: sok nemvárt helyzet fordulhat elő egy hosszú bérleti jogviszony alatt. Körültekintően járunk el, ha a bérelt ingatlanunk rendelkezik biztosítással. Ez jó a bérbeadónak és a bérlőnek is.
  • Óvadék mértéke: A jogszabály a felekre bízza az óvadék mértékének meghatározását. A bírósági gyakorlat szerint a 3 havi bérleti díj összegét meghaladó óvadék mértékének mérséklését kérheti a fél a bíróságon. Kérdéses az, ha egy bérleti jogviszony egyből a bíróságon kezd, akkor az mennyire lesz hosszútávú. A hétköznapokban két havi bérleti díjnak megfelelő óvadék és egy havi bérleti díjjal kell készülnünk, ha szerződni szeretnénk. Amennyiben a bérbeadó el akar térni ettől, úgy valamiért plusz kockázatot jelentünk számára, ami fakadhat például kisállat tartásából.