Az újépítésű ingatlanvásárlás kiemelt kockázatai

Irodánkba több személy fordult panasszal olyan ügyben, mikor a közösségi médiában magát hirdető ingatlaniroda a piaci árnál jóval jutányosabb áron kínál a közeljövőben megvalósuló projektjeiben lakásokat, és a hirdetéshez mellékelt fényképek, illetve leírások köszönőviszonyban sincsenek a valósággal. Mit tehetünk, hogy ne hozzunk ilyen esetben felelőtlen döntést? – az ügyvéd válaszol.

A marketing ereje:

A közösségi média reklámpotenciáljának növekedésével, napjainkra az elsődleges információközlő fórummá vált, minden magára adó vállalkozás a közösségi médiafelületeken próbálja értékesíteni szolgáltatásait, nincs ez másként az ingatlanfejlesztő cégekkel sem. A probléma akkor kezdődik, amikor a hirdetéseiket, olyan képekből ollózzák össze, amik nyilvános fotómegosztó oldalakon találhatóak meg, azért, hogy az ingatlant vásárolni kívánó ügyfelek eleve egy megtévesztett pozícióból indulva vegyenek részt az adásvétel kapcsán.

„ a következő energiatakarékos lakást Tamás rendelte meg tőlünk, és idén nyárra már be is költözött családjával az ingatlanba.” áll a hirdetési szöveg egy olyan fotó felett ahol „Tamás” egy floridai nyugdíjas a valóságban, aki a több ezer dolláros lakásáról megrendelt fotóprotfólió miatt van fent az interneten. „Tamás” -nak valószínűleg fogalma nincs róla, hogy lakásának képét hirdetésre használják fel, és életében nem találkozott ezzel a kivitelező céggel.

Az üzletkötés menete:

Amennyiben felültünk a hamis hirdetésnek, akkor máris várnak minket ezek a társaságok irodájukban, ahol, ha szerencsének van legalább egy alaprajzot látunk a tervbe vett projektről. Az alaprajz, ha nem is hasonlít a képre mégis úgy gondoljuk, hogy a lakásunk hasonló lesz, mint ahogy elképzeltük, már vihetjük is fel az adatainkat, az előre megfogalmazott előszerződésbe. Az előszerződés gyakran 1 A4. oldal terjedelmű, mely ingatlan adásvételnél a szakavatott szemnek eleve gyanús, de maradjunk a naiv vásárló szerepében, aki feltételezi, hogy minden rendben lesz. Ha a naivitásunk a csúcsra jár akkor könnyen elsiklunk a nemteljesítésre és kötbérre vonatkozó fejezeteken, és már alá is írtuk, hogy 6-800 ezer forint foglalóval miénk legyen a kívánt lakás. A végleges szerződésre 2-3 munkanap! múlva kerül sor, ami kellő időt jelenthet szakavatottan naiv vásárlónak egy 30-50 milliós adásvétel feltételeinek átnézéséhez vagy elfogadásához. Bár az alaprajzon kívül mást nemláttunk, máris 6-800 ezer forinttal megkönnyítve érezhetjük magunkat a lakásunk jövőbeni tulajdonosának.

Teljesítés:

Amennyiben fizetünk, mint a katonatiszt, hamar megszabadulhatunk 30-40 millió forintunktól, bár még lakásunk nincs sehol.  Az évek telnek, a projekt áll, vagy kőműves kelemen után szabadon, amit este építenek reggel lebontják, végül is kezdünk egyre elégedetlenebbek lenni. Panaszkodunk az elállásra hivatkozunk fenyegetőzünk, és láss csodát a cég hajlandó megegyezni, kifizetik a foglaló dupláját, és visszaadják a kifizetett vételárrészleteket örülünk nem? De akkor nekik ebben mi a „buli”?

Az ilyen beruházások gyakran minimális önerővel indulnak, magyarult a cégnek nincs elég pénze. Ezért bakhitelen keresztül finanszíroznak, de ott is fel kell mutatni jelentős önerőt. A cég a hamis reklámokkal előre értékesíti az ingatlanokat, magyarul az ingatlanok árát már akkor kézhezkapják, mikor a területen csak a parlagfű nyílik. Az ingatlanok árából elindul a projekt. Értelem szerűen az ingatlan a kész státuszban 2x-3x annyit ér mint amikor csak terveken létezik, ezért a legjobb dolog ami történhet a kivitelezővel ha elállnak a szerződéstől a befejezés előtt nemsokkal. A felszabadult ingatlant busás haszonnal egy másik személy részére tudja értékesíteni, és a másik személy még csak elégedetlen sem lesz, mivel már nem terveken szereplő ingatlant vásárol, hanem egy beköltözés előtt állót.

Mi történik, ha nem teljesítünk?

Ha úgy döntünk, hogy ezt az építési projektet mivel nem ingatlanbefektetők vagyunk, nem kívánjuk finanszírozni, pláne nem ingyen, akkor az előszerződést követően elég szűk lehetőségeink vannak. Ha az előszerződésben foglaltakat a társaság nem teljesíti akkor lehetőségünk van (az összes körülmény fennállása esetén) elállni a szerződéstől és követelni a kifizetett foglaló duplájának megtérítését. Készüljünk fel, hogy a társaság nem fél jogi útra terelni a kérdést, így akár hosszú pereskedés is kezdődhet egy ilyen szerződés kapcsán.

Mi a megoldás?

Ingatlan adásvétel esetén, ne tekintsünk szükséges rosszként az ügyvédre. Akármennyire is kedvező egy ajánlat, mindig kérjük ki az ügyvédünk véleményét mielőtt bármit aláírnák. Súlyos pénzösszegeket takaríthatunk meg ezzel.