Ingatlanjog

Ingatlanügyek

Ingatlant szándékoz vásárolni? Esetleg meglévő lakását bérbeadni, vagy elajándékozni? Szeretne jogaival tisztában lenni, illetve teljes körűen ismerni az eljárás részleteit? Akkor Önnek ügyvéd segítségére van szüksége. Az ingatlanok kivételesen nagy értéket képviselnek, összevetve más vagyontárgyakkal, ennek fényében semmiképp sem ajánlott az, hogy a pontos jogi háttérről való tájékozódás nélkül hozzunk döntéseket.

Az ingatlan-nyilvántartás eljárás, illetve az ingatlanjog Magyarországon egy tetemes mennyiségű joganyaggal rendelkező terület, mely szinte megköveteli szakértő igénybevételét. Mindenképpen indokolt ezért képzett ingatlanjogász megbízása az ügy feltérképezéséhez, tanácsadáshoz, illetve a vonatkozó okiratok összeállításához.

De mik is azok az Ingatlanok?

A jelentős mennyiségű joganyag, illetve a különös odafigyelés fontossága miatt adódik a kérdés: mik is azok az ingatlanok? A hatályos jogrendszer nemigen tartalmaz egy egységes meghatározást arra vonatkozóan, hogy mit is kell ingatlannak tekinteni. A magyar ingatlanjogban az ingatlan-nyilvántartás jogi értelemben vett alapegysége az önálló ingatlan.

Önálló ingatlan első sorban a földrészlet. A földrészlet – nevéből adódóan – a föld felszínének olyan meghatározott, körülhatárolt része, amit helyrajzi szám alatt tartanak nyilván, és amelyen főként azonosak a tulajdonosi, egyes használati jogok. De földrészletnek számít a kialakított építési telek is, valamint utak, terek, vasutak olyan részei, ahol azonosak a tulajdonosi, vagyonkezelői jogok. Egyéb önálló ingatlanok közé tartoznak az épületek, pincék, földalatti helyiségek (garázs), vagy például a társasházakban lévő öröklakás is.

Mint látható, az ingatlanjogi megközelítés szerint az ingatlan fogalma leginkább a földfelszín fogalmához vezethető, amivel dolog-kapcsolatban állnak az egyes felépítmények, avagy alépítmények.

Miről szól az ingatlan-nyilvántartás?

Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok adatait tartalmazza részletekbe menően, településenként, helyrajzi számonként. Ezen felül minden, az adott ingatlan vonatkozásában bejegyzett jogot, illetve feljegyzett, jogi jelentőséggél bíró tényt, valamint az egyes bejegyzésekkel kapcsolatban érintett személyek fontosabb, jogszabályban meghatározott adatait. Az ingatlan-nyilvántartás központi elemét képezi a tulajdoni lap. A fenti adatokat, jogokat, tényeket az ingatlan tulajdoni lapja tartalmazza részletesen, kvázi a tulajdoni lap magát az ingatlant jeleníti meg jelképesen.

Mit is tartalmaz egy tulajdoni lap?

a tulajdoni lapon jelenik meg minden, jog, illetve tény deklarációja az adott ingatlan vonatkozásában. A lapon megjelenített ingatlan, illetve az arra vonatkozó jogok jellemzői alapján megkülönböztethetünk egyszerű és összetett tulajdoni lapot. Mindkét féle tulajdoni lap három részből áll.

  • I. rész: a tulajdoni lap első része az ingatlan adatait tartalmazza (ingatlan fekvése, helyrajzi száma, minősítése, jogi jellege, stb.)
  • II. rész: a tulajdoni lap második része a tulajdonosok adatait és tulajdoni hányadukat tűnteti fel.
  • III. rész: a tulajdoni lap harmadik része tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat, illetve a bejegyzett jogokhoz, vagy azok jogosultjaihoz kapcsolódó tényeket

A bejegyezhető jogok például az ingatlanon fennálló tulajdonjog, jelzálogjog, haszonélvezeti jog, vagyonkezelői jog, tartási és életjáradéki jog, vagy éppen a végrehajtási jog. A jogok két részre választhatók: a kényszerű ingatlan-nyilvántartási jogok esetében a bejegyzés keletkezteti a jogváltozást, míg a fakultatív ingatlan-nyilvántartási jogok (jellemzően a kötelmi jogok) esetén a jogszerző döntésétől függ a regisztráció.

Az ingatlanon fennálló tulajdonjog dologi jellegű jog. Tulajdonjog fennállhat az ingatlan egészén (1/1), illetve eszmei hányadán (pl. 1/2, 1/4). Természetben meghatározott részre, az ingatlan területének egy meghatározott szegmensére tulajdonjogot bejegyezni nem lehet. Az adott ingatlanokról jogok mellett tényeket is tartalmazhat a nyilvántartás. Ezeket a törvény tételesen felsorolja, alapvetően két típusba sorolhatók. Egyrészt léteznek olyan tények, amelyek feljegyzésének elmaradása a hozzá fűződő joghatásokat nem érinti. Ilyen például az a tény, amikor felszámolás, végelszámolás megindítását jegyzik fel a nyilvántartásba, vagy az a feljegyzés, ami a jogosult kiskorúságáról, vagy gondnokság alá helyezéséről tájékoztat.

Ami a tények másik csoportját illeti; amennyiben ezek feljegyzése elmarad, akkor azok nem érvényesíthetők jóhiszemű harmadik személyekkel szemben. Ilyen például a bankhitelekkel gyakran járó elidegenítési és terhelési tilalom, bűnügyi zárlat, vagy a bejegyzések ranghelyének megváltoztatása, mint tény.

Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogokat, illetve feljegyzett tényeket hitelesen tanúsítja. Fontos megjegyezni azonban azt, hogy a tulajdoni lapon szereplő egyes személyazonosító adatok vonatkozásában (jogosult lakóhelye, neve, születési adatok) már a nyilvántartás közhitelessége nem érvényesül, itt a személy- és lakcímnyilvántartást kell alapul venni.

Mik az ingatlan-nyilvántartás legfontosabb alapelvei?

Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan legfontosabb adatai tekintetében tehát egy közhiteles nyilvántartás. Ez annyit jelent, hogy vélelmezni kell azt, hogy a nyilvántartott adatok fennállnak, és valósak. Természetesen ez fennáll fordítva is, azaz vélelmezni kell azt is, hogy a törölt adat már nem áll fenn. Senki nem hivatkozhat arra, hogy a nyilvántartott adatról nem tudott.

Hasonlóan fontos a bejegyzési elv, mely szerint a jogszabályban meghatározott egyes jogok keletkezése, módosulása, vagy megszűnése csak akkor megy végbe, hogy ha azt az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapra bejegyzik. Természetesen ez nem főszabály, hanem csak a legfontosabb ingatlanhoz fűződő jogokra igaz.

Egy másik nyilvántartási elv a nyilvánosság. A tulajdoni lap, térképek tartalma bármi számára hozzáférhető, azokról feljegyzéseket, másolatokat lehet készíteni. Természetesen ez nem vonatkozik közvetlenül a nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok (például az ingatlan adásvételi szerződés) megismerhetőségére.

Az okirati elv azt jelenti, hogy ingatlan-nyilvántartási hatósági bejegyzés alapjául csak jogszabályban meghatározott okirat, illetve bírósági, vagy hatósági határozat szolgálhat kizárólag. Ez a rendelkezés azt a célt szolgálja, hogy a nyilvántartás csak szigorúbb alaki követelményekhez kötött dokumentumok alapján lehessen módosítható.

A rangsor elve azt jelenti, hogy a beadványok rangsorát a kérelmek, egyéb megkeresések iktatási időpontja határozza meg. Ez az állapot a felek megállapodásával átrendezhető, testreszabható, egy rangsorcseréről szóló szerződéssel.

Hogyan zajlik az ingatlan-nyilvántartási eljárás?

Még a legegyszerűbb ingatlan adásvétel esetében is elmondható az, hogy a teendők sora nem ér véget azzal, hogy a felek a megszerkesztett szerződést aláírták. Az ügy részleteinek függvényében szükséges lehet ügyvédi letéti szerződés, vagy bejegyzési engedély megszerkesztése, külföldi érintett esetén kézbesítési meghatalmazás stb. Továbbá például a vagyonszerző illetékfizetési kötelezettségét is rendezni kell az irányadó törvényi rendelkezések mentén. Amennyiben banki hitelfelvétel is történik a vásárlás mellett, akkor mindezeken felül az irányadó követelménylista tanulmányozása is szükséges lehet.

Amire viszont minden esetben szükség van, az az ingatlan-nyilvántartási hatóság felé címzett kérelem. Ennek a kérelemnek a mellékletét képezik a fenti okiratok. A kérelem egy formanyomtatvány, amely a legfontosabb adatok (kérelmező adatai, soron kívüli eljárás kezdeményezése, mellékletek felsorolása) mellett egy határozott kérelmez tartalmaz. Itt kell megjelölni azt, hogy a kérelmező milyen változást kíván a kérelmező rögzíteni az ingatlan-nyilvántartásban, mi a változás jogcíme, illetve azt, hogy melyik ingatlan vonatkozásában.

A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalnál kell előterjeszteni. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás hatósági eljárás, így számos kérdésben a közigazgatósági hatósági eljárás általános szabályai mögöttesen alkalmazandók. Így például az ügyintézési határidő tekintetében, azaz hogy a hatóság a kérelmet a hatáskörrel rendelkező és illetékes szervhez történő beérkezéstől számított huszonegy napon belül bírálja el. Ezt követően a hatóság közli a felekkel döntését, ingatlan adásvétel esetében például egy tulajdonjogot bejegyző határozat keretében. Ebben a határozatban a hatóság előadja, hogy eladó tulajdonjoga törlésre került a nyilvántartásból, vevő tulajdonjogának egyidejű bejegyzése mellett.

Mit tud segíteni az ügyvéd?

Az ügyvédek a jog professzionális művelői, azonban a jogszabályok nagy terjedelme miatt elképzelhetetlen az, hogy egy személy minden jogterületet szakértőként ismerjen. Az ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek, eljárások szabályai is egy külön területet képeznek. A vonatkozó joganyagok ismerete mélyreható specializálódást kíván meg. Célszerű tehát olyan ügyvédhez fordulni ingatlanjogi kérdésekkel, adásvétellel, egyéb szerződésekkel kapcsolatban, aki szakterületeként tünteti fel ingatlanügyek vitelét. Kiemelt jelentőségű lehet az is, hogy az iroda rendelkezzen hozzáféréssel, az az országos ingatlan-nyilvántartási Takarnet rendszerhez, mely segítségével pár kattintás után naprakész adatok szerezhetők be az ingatlan nyilvántartásból. Mindezek összességében járulnak hozzá ahhoz, hogy az ügyvédi iroda pontos, precíz és gördülékeny munkájával hozzá tudjuk járulni ügyfelei elképzeléseihez, sikereihez.

Ingatlan adásvétel

Ingatlan adásvétel

Lakás vásárlása lehet élete legnagyobb befektetése. Az adásvétel lebonyolítására keressen olyan ügyvédet, aki ért az ingatlanjoghoz, kellő gyakorlati tapasztalattal rendelkezik mind új építésű és használt ingatlanok adásvételének lebonyolításában.Tovább olvasom ...

Szakcikkek

Esettanulmányok

Jogaink haszonélvezőként

Jogaink haszonélvezőként

A haszonélvező a dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja, illetve hasznait szedheti. Haszonélvezeti jog a jogosult haláláig, jogi személy haszonélvező esetében ötven évig köthető legfeljebb.Tovább olvasom ...