Zálogjog alapítása

Kevésbé gyakori eset, hogy az ingatlan tranzakciók közül éppen zálogjog alapítására kerül sor. Amennyiben a zálogtárgy egy ingatlan, akkor a jog bejegyzését szükségszerűen egy ingatlan-nyilvántartási eljárás előzi meg. Ebben az eljárásban – a többi ügylethez hasonlóan – megkerülhetetlen az ügyvédi jelenlét.

A szabályok rendszerezését, illetve átlátását nagyban megnehezíti az, hogy Magyarországon nincsen egységes dologi hitelbiztosítéki szabályozás. A zálogjog szabályanyaga az előző polgári törvénykönyvben a kötelmi jog, míg a jelenleg hatályos kódexben már a dologi jog részét képezi. Ez is azt igazolja, hogy a zálogjognak kettős jellege van: egyrészt idegen dologbeli jog, másrészt kötelmi jogi szempontból pedig szerződést biztosító mellékkötelezettség.

Zálogjog létrejöhet zálogszerződés alapján, de az is elképzelhető, hogy a törvény rendelkezése alapján illeti meg zálogjog a követelés jogosultját. Ingatlanügyek esetében zálogjog alapítására leggyakrabban szerződés részeként kerül sor. Így például a hitelintézetek szoktak jellemzően jelzálogjogot kikötni, de elképzelhető egyéb személyek között kölcsönszerződés megkötése esetén a kölcsönösszeg biztosítékaként is jelzálogjog alapítása.

A zálogjog alapítása tehát biztosítékként szolgál. Ez annyit jelent, hogy a kötelezett önként vállal bizonyos többletszankciókat, hogy ezzel kifejezésre juttassa a teljesítési készségét, illetve azon érdekét, hogy a jogviszony mielőbbi lezárásában érdekelt. Ezeket az eszközöket az új polgári törvénykönyv a szerződés megerősítéseként ismeri.

Jelzálogjog alapításnak a vonatkozó ingatlanjogi szabályozás szerint elengedhetetlen kelléke a zálogkötelezett (az ingatlan-tulajdonos) bejegyzési engedélye. Ezt az engedélyt jellemzően a szerződés tartalmazza. Lényege, hogy a tulajdonos kifejezetten, feltétlenül, és visszavonhatatlanul hozzájárul ahhoz, hogy a zálogjogosult jelzálogjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Az illetékes földhivatal csak a megfelelő szövegezés birtokában teszi meg a szükséges lépéseket, így elengedhetetlen, hogy a teljes szerződést egy olyan ügyvéd szerkessze meg, aki kellő tapasztalattal, jártassággal rendelkezik az ingatlanügyek vitelében. A törvény számos eltérést, sajátos rendelkezést tartalmaz a jelzálogjog vonatkozásában, mind anyagi jogi, mind eljárásjogi oldalon (például az emelt összegű igazgatási szolgáltatási díj jelzálogjog alapítása esetén), így a szabályok pontos és részletekbe menő ismerete elengedhetetlen az ingatlanügyekre szakosodott ügyvédek számára.