Ingatlan adásvétel

Egy otthon vásárlása mindenki élete számára fontos mérföldkő. Lehet szó akár az első, akár sokadik lakásunkról, egy ekkora befektetés mindig különös körültekintést igényel. Az ingatlan adásvételi szerződések megszerkesztése, illetve a teljes földhivatali eljárás során történő jogi képviselet Magyarországon túlnyomórészt ügyvédi munka szokott lenni. Legtöbben válószínűleg egy ingatlan adásvétele során kerülnek először kapcsolatba egy ügyvéddel. Az alábbiakban az ingatlan adásvételi szerződések néhány fontos jellemzőjét tekintjük át.

Miről szól egy ingatlan adásvétel?

Adásvételi szerződések alatt azt értjük, hogy az eladó a tulajdonát átruházza egy vevőre, aki pedig vételárat fizet az eladónak. Egy ingatlan adásvételi során a felek kijelentik, hogy az eladó eladja, a vevő pedig az általa megismert és megtekintett állapotban megvásárolja a megállapodásban szereplő ingatlant. Nem kötelező kizárólagos tulajdont szerezni a vásárlással; az ingatlan felett fennálló tulajdonjog meghatározott hányada is adásvétel tárgyát képezheti. Adásvétel természetesen kombinálható egyéb megállapodásokkal is: így például ügyvédi letéti szerződéssel, telekalakítási megállapodással, vagy éppen haszonélvezeti jog alapításával is.

A fentiekből következik, hogy a szerződés két talán legfontosabb pontja:

  • A szerződés tárgya: az Ingatlan. a szerződésben pontosan meg kell határozni azt a lakást, beépítetlen területet, egyéb ingatlant, amelyet az eladó át kíván ruházni. Meg kell határozni az ingatlan helyrajzi számát, a nyilvántartó közigazgatási szervet, az ingatlan fellelhetőségének pontos helyét, alapterületét, elnevezését, illetve az esetleges egyéb hozzá kapcsolt részeket. A tulajdonjogának fennállását az eladónak tulajdoni lap felmutatásával igazolni kell, mely a szerződés aláírásának napján tanúsítja a fennálló viszonyokat.
  • Másrészt a vevő által az ingatlanért fizetett vételár. Ezt a felek egybehangzó akaratnyilatkozattal határozzák meg. Rendelkezni kell a megfizetésének formájáról (készpénz, banki átutalás), rendelkezésre bocsátásának határidejéről is. Lehetséges a vételár megfizetése több külön részletben is. Megállapodhatnak a felek abban is, hogy a jelen szerződés aláírásával egyidejűleg vevő eladó részére foglalót fizet, ilyenkor értelemszerűen a foglaló szabályai irányadóak. Finanszírozható a vételár banki hitelből, egyéb külön forrásból is. A fenti megoldások mind-mind további tartalommal, célratörő rendelkezésekkel töltik meg a szerződést, hogy az még inkább a szerződő felek akaratának megfelelően funkcionálhasson, illetve a jogszabályoknak – illetve adott esetben a bank által támasztott követelményeknek – is megfeleljenek.

Milyen formában kell megkötni a szerződést?

Az ingatlan adásvételi szerződésekben a szerződő felek – tárgyukból kifolyólag – mindig jelentős értek felett diszponálnak. A szerződések így kitüntetett szerepet élveznek más adásvételekkel, vagy további szerződéstípusokkal szemben, így elengedhetetlen az írásba foglalás. A szerződések részletes alaki követelményeit az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény tartalmazza. A szerződést ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátnia annak az ügyvédnek, illetve ügyvédi iroda képviselőjének, akit a felek az okirat szerkesztésére meghatalmaztak. Amennyiben a szerződés több oldal terjedelmű, akkor a feleknek, illetve az eljáró ügyvédnek minden egyes lapot kézjeggyel is el kell látniuk az utolsó oldalon történő aláírás mellett.

Mindig kell illetéket fizetni?

A hatályos törvényi szabályozás értelmében ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor is kell vagyonátruházási illetéket fizetni. Az általános szabályok szerint az illeték mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke utáni 4 százalék. A vonatkozó joganyag részletekbe menő ismerete egy ügyvéd számára létfontosságú, mert egyes kiegészítő szabályok, speciális rendelkezések mérsékelt illetéket, sőt, akár illetékmentességet is megállapíthatnak. Egy ingatlan adásvétel során a forgalmi érték szinte mindig milliós nagyságrendű, így különösen fontos az, hogy a szerződő fél pontos tájékoztatást kapjon arról, hogy mekkora összegű illetékfizetési kötelezettség terheli.

Mit mérlegeljünk, mielőtt ügyvédhez fordulunk?

Az ügyvédek professzionális szakemberek, de ugyanúgy, mint az orvosok egy-egy bizonyos szakterületre specializálódnak. Ingatlan adásvétel lebonyolítására keressen olyan ügyvédet, aki ért az ingatlanjoghoz, e mellett kellő gyakorlati tapasztalattal rendelkezik mind új építésű mind használt ingatlanok adásvételének lebonyolításában.

A Polgári Törvénykönyv kötelmi könyvének rendelkezései megkerülhetetlen szabályanyagot képeznek, melyek pontos ismerete mindenképpen fontos az eljárás sikeres lebonyolításához. Ehhez hasonlóan az ingatlan-nyilvántartási hatósági eljárás is nagy terjedelmű szabályrendszer, melyhez a vonatkozó törvény mellett a közigazgatási hatósági eljárásokról szóló törvény is hozzátartozik. Az ismerendő joganyagok sora ezzel sem ér véget, az illetékek vonatkozásában is megfelelő tájékoztatást kell tudni nyújtani az ügyfeleknek.

A megfelelő jogszabályi ismeret mellett feltétlenül fontos a személyes szimpátia is. Az ügyvédi tevékenység gyakorlásához egyébként is fontos a jó megjelenés, határozottság, illetve céltudatosság a pontos tudás mellett. Egy jó ügyvéd mindezek birtokában igyekszik ügyfelei számára a lehető legjobb szolgáltatást nyújtani, hogy bárki bizalommal fordulhasson hozzá.