A lakás vásárlás menetével, az ingatlan adásvételi szerződés követelményeivel, a felmerülő költségekkel és az adásvétel buktatóival kapcsolatban keres információkat és idegesíti, hogy olyan oldalakra téved, hogy nem tudja eldönteni, hogy jó helyen jár? Itt gyorsan eldöntheti: Adásvételi szerződés az ügyvéd szemével egyszerűen és érthetően.

 

Ingatlanügyekben a meglepetések sohasem kellemes meglepetések, ezek elkerülése végett ingatlanügyeinek intézésével bízzon hozzáértő, ingatlanjogban jártas ügyvédet és olvassa az adásvételi szerződéssel kapcsolatos írásainkat.

 

Adásvételi szerződés alaptípusainak megkülönböztetése

Ingatlanügyekben attól függően, hogy az ingatlan vételára mikor kerül kifizetésre megkülönböztetjük az adásvételi szerződések alábbi két típusát:

• Egyik esetben az ingatlan adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik a vételár teljes összegének kifizetése. Ebben az esetben az eladó a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges ún. bejegyzési engedélyt az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg megadja, azaz hétköznapi nyelven fogalmazva már az adásvételi szerződés megkötésekor hozzájárul a tulajdonjog átírásához. Az adásvételi szerződések közül ez a legegyszerűbb ingatlan adásvételi szerződés, hiszen egyidejűleg megtörténik a vételár teljes összegének kifizetése és az ingatlan tulajdonjogának az átírása. Ügyvédi munkadíj szempontjából is ez a legolcsóbb megoldás, függetlenül attól, hogy a vételár teljes összegének kifizetése készpénzben vagy banki átutalással történik. 

   

 

• Másik esetben az ingatlan adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg nem történik meg a vételár teljes összegének kifizetése, hanem az később következik be. Ennek leggyakoribb oka az, hogy a vevő bankkölcsönből finanszírozza az ingatlan vásárlást. Tekintettel arra, hogy ez az adásvételi szerződés típus a bonyolultabb, a továbbiakban részletesen megtárgyaljuk. 

  

Az ingatlan adásvételi szerződések körében abban az esetben, amikor az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg nem történik meg a vételár teljes összegének kifizetése, a vevő foglaló letételével biztosítja az eladót szándéka komolyságáról, és az ingatlan adásvételi szerződésben a kialkudott vételár fennmaradó összegének meghatározott későbbi időpontban történő megfizetéséről születik megállapodás a vevő és az eladó között.

 

Azoknál az adásvételi szerződéseknél, amelyeknél a vételár kifizetése részletekben történik a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges ún. bejegyzési engedélyt az eladó a vételár teljes megfizetéséig nem adja meg a vevő részére, vagy pedig az ún. bejegyzési engedély ügyvédi letétbe kerül. Ezekben az esetekben az eladó azért nem járul hozzá a tulajdonjog átírásához az adásvételi szerződés aláírásakor, mert csak így biztosíthatja magát arra vonatkozóan, hogy a vevő majd kifizeti a vételár fennmaradó összegét. Amennyiben eladó az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg hozzájárul a tulajdonjog vevő részére történő átírásához, eladónak már semmi garanciája nincsen arra, hogy vevő majd kifizeti a vételár fennmaradó összegét. 

 

Mindeddig az eladó érdekeit vizsgáltuk, holott ingatlanügyekben az adásvételi szerződések megkötésénél a vevő kiszolgáltatottabb helyzetben van. A vevő kiszolgáltatottsága a vételár részletekben történő kifizetésénél abban mutatkozik, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, holott esetleg az ingatlan vételárának nagyobb hányadát már ki is fizette. Fennállhat a veszélye annak is, hogy az eladó az adásvételi szerződés megkötését követően másnak is értékesíti az ingatlant vagy megterheli, azaz kölcsönt vesz fel az ingatlanra.

Ezeknek a nem várt eseteknek az elkerülésére megfelelő és a vevőnek biztonságot nyújtó jogintézmények a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése vagy a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem (beadvány) függőben tartása lehetnek.

 

A tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjának III. részén kerül feljegyzésre az egész ingatlan vonatkozásában. A fejegyzés jogosultja a vevő lesz, akinek a hozzájárulásával lehet bejegyezni szerződésen alapuló további jogokat, azaz végeredményben az eladó az ingatlant nem tudja újból értékesíteni vagy megterhelni.

 

A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése a tulajdoni lap III. részén, mint jogi megoldás csak részben alakalmas a vevői érdekek biztosítására, ugyanis nem akadályozza az eladó ellen irányuló végrehajtási jog bejeygzését. Sok esetben előfordul, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan tehermentes, de később a tulajdonjog bejegyzésekor a vevő már végrehajtási joggal terhelten szerzi meg az ingatlant. Ilyen esetben a vevő csak hosszadalmas és költséges polgári per után juthat tehementes ingatlanhoz. 

 

Azokban az ingatlanügyekben, amelyekben a vételár kifizetése részletekben történik a vevő számára a legerősebb védelmet a beadvány függőben tartása jelenti. A függőben tartás, mint jogintézmény csak akkor képes maximális védelmet nyújtani a vevőnek, amennyiben az adásvételi szerződés egyéb rendelkezéseivel összhangban van.